Baugenehmigung

Die Errichtung, Änderung, Erweiterung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen grundsätzlich der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde (Baugenehmigung); ausgenommen davon sind nur die Baumaßnahmen, für die der Gesetzgeber durch besondere gesetzliche Bestimmungen die Notwendigkeit einer Genehmigung ausdrücklich ausgeschlossen hat. Diese Baumaßnahmen können z. B. genehmigungsfrei oder aber auch nur anzeigepflichtig sein [z. B. § 69 oder § 69a Niedersächsiche Bauordnung (NBauO)].

Hinweis: Genehmigungsfreie Baumaßnahmen müssen auch dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Bebauungspläne können z.B. bestimmte Vorhaben auf Grundstücken ausschließen oder die Bebauung einschränken. Grenzabstände der NBauO, ggf. örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung und die Bestimmungen des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes (NNachbG) sind entsprechend zu berücksichtigen.

Die Baugenehmigung bedarf grundsätzlich der Schriftform und ist zu erteilen, wenn die beantragte Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht; sie gilt auch für evtl. Rechtsnachfolger des Bauherrn. Mit der Baugenehmigung werden eine Reihe von Rechten und Pflichten auferlegt. Durch Nebenbestimmungen wie z. B. Bedingungen und Auflagen können Korrekturen vorgenommen werden, die bei der Bauausführung zu beachten sind. Der Umfang der Nebenbestimmungen richtet sich grundsätzlich nach Art und Umfang des Bauvorhabens, für das eine Genehmigung erteilt wurde.

Bauaufsichtsbehörde ist der Landkreis Cloppenburg, Eschstraße 29, 49661 Cloppenburg, Tel. 04471/15-0.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung der Baumaßnahme begonnen oder wenn die Ausführung solange unterbrochen worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag um jeweils höchstens 3 Jahre verlängert werden. Der Antrag ist vor Ablauf der 3 Jahresfrist zu stellen.

Die Genehmigung wird dem Bauherrn erteilt; er ist dafür verantwortlich, dass die von ihm veranlasste Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht. Das heißt, dass der Bauherr dafür Sorge zu tragen hat, dass das Bauvorhaben entsprechend der vorliegenden Genehmigung ausgeführt wird. Auch wenn das Bauvorhaben „vergeben“ wird und es bei der Ausführung zu Abweichungen kommt, trifft die Verantwortlichkeit immer den Bauherrn und nicht den Unternehmer o.ä.
Rechtliche Grundlagen: § 75 Niedersächsiche Bauordnung (NBauO)
Die Errichtung baulicher Anlagen ohne die erforderliche Baugenehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss.

Eine Bauvoranfrage an die Bauaufsichtsbehörde beseitigt bestehende Zweifel über die Zulässigkeit einer Baumaßnahme; nutzen Sie diese Möglichkeit.

Genehmigungsfreie Baumaßnahmen

Bauanzeige nach § 69a NBauO

In gewissen Fällen können Bauvorhaben auch ohne eine Baugenehmigung realisiert werden. In Niedersachsen besteht nach neuester Fassung der NBauO die Möglichkeit, den Bau von Wohngebäuden geringer Höhe (d.h. der Fußboden des am höchsten gelegenen Aufenthaltsraum darf max. 7,0 m über dem Gelände liegen), die innerhalb eines Bebauungsplanes errichtet werden, der das Gebiet als Kleinsiedlungsgebiet, reines, allgemeines oder besonderes Wohngebiet festsetzt, lediglich beim Gemeindebauamt anzuzeigen. In solchen Fällen muss der Bauherr der Gemeinde den Entwurf in zweifacher Ausfertigung, eine Bescheinigung eines qualifizierten Entwurfsverfassers sowie eines entsprechenden Sachverständigen, dass der Entwurf (Bauvorlagen) dem öffentlichen Baurecht entspricht, einreichen. Der Bauherr erhält dann innerhalb eines Monats nach dem Einreichen der Unterlagen eine Bestätigung des Gemeindebauamtes. Soweit von der Möglichkeit des genehmigungsfreien Bauens Gebrauch gemacht wird, ist nur eine Bearbeitungsgebühr für die Entgegennahme der Unterlagen gegenüber dem Landkreis – Kreisbauamt – zu entrichten. Zusätzlich werden noch Gebühren für die Bescheinigung der Gemeinde fällig. Gegebenfalls können in diesen Fällen zusätzliche Honorare für den Entwurfsverfasser entstehen.

Rechtliche Grundlagen: § 69a Niedersächsiche Bauordnung (NBauO)

Die Baugenehmigungsgebühren werden nach dem Nds. Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung (BauGO) festgesetzt. Berechnungsgrundlage ist der Rohbauwert, in Einzelfällen kann auch der tatsächliche Herstellungswert maßgeblich sein. Nähere Auskünfte zu den Gebühren erteilt der Landkreis Cloppenburg.

Der Verfahrensgang bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:

Der Bauantrag wird über die zuständige Gemeinde eingereicht und nach der Weiterleitung an den Landkreis Cloppenburg beim Bauordnungsamt auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften geprüft. Sollten Unterlagen fehlen, was leider allzu häufig der Fall ist, werden Sie hierüber informiert. Die hiermit verbundene Verzögerung können Sie vermeiden, wenn Sie die Unterlagen vollständig einreichen.

Bei bestimmten Bauvorhaben (z. B. gewerbliche) sind ggf. noch andere Institutionen zu hören, z. B. das staatliche Gewerbeaufsichtsamt wegen gewerblicher Fragen, die untere Wasserbehörde wegen der Abwasserbeseitigung auf dem Grundstück, das Straßenbauamt wegen der Lage des Bauvorhabens an Kreis-, Landes- oder Bundesstraßen, die untere Naturschutzbehörde wegen Landschafts- und Naturschutz oder der Denkmalschutz.??Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauordnungsamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Checkliste für Ihren Bauantrag

Ein Bauantrag ist schriftlich in mind. 3facher Ausfertigung über das Gemeindebauamt an das Bauordnungsamt einzureichen. Dazu gehören insbesondere folgende Bauvorlagen:

• amtlichen einfachen Lageplan im Maßstab 1:500
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und
• Ansichten mit entsprechender Vermassung
• Baubeschreibung mit folgenden Angaben:
  • Eignungserklärung des Baugrundstückes für das Vorhaben
  • Konstruktionsbeschreibung
  • Nutzungserklärung
  • Anlagen zur Wärmeversorgung
  • Nachprüfbare Berechnung der bebauten Fläche
    • Geschossflächenzahl
    • Grundflächenzahl
    • Rohbau- und Gesamtbaukosten
    • umbauter Raum in Kubikmeter
    • Freiflächengestaltung mit Bäumen und Bepflanzungsplan
    • Lage und Nachweis der PKW-Stellplätze
    • Nachweis der Standsicherheit (Statik) mit Unterschrift (Haftungsübernahme) durch einen Fachingenieur
    • Wärme- und Schalldämmung
    • ggf. Erklärung gemäß § 75a NBauO
    • ggf. Erklärung gemäß § 75b NBauO

Die v. g. Unterlagen sind u. a. in der sog. Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) beschrieben.

Im Einzelfall können weitere Unterlagen notwendig sein.

Die Erstellung der Bauvorlagen ist nur sachkundigen Personen vorbehalten. Diese „Entwurfsverfasser“ sind in der Regel nur Architekten oder Bauingenieure, für „kleinere“ Baumaßnahmen auch Bautechniker oder Handwerksmeister. Entwürfe einfacher Art, wie Gartenhäuser, Einfriedungen, Werbeanlagen etc. dürfen auch vom Bauherrn selbst erstellt und eingereicht werden, sofern die Unterlagen fach- und sachgerecht erstellt sind.

Bitte beachten Sie die gesetzlichen Vorschriften zum Thema Baurecht in Niedersachsen:

• BauGB = Baugesetzbuch vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in der zurzeit geltenden Fassung
• NBauO = Nds. Bauordnung – Neufassung vom 10.02.2003 (Nds. GVBl. 2003, S. 89) in der zurzeit geltenden Fassung
• BauNVO = Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) in der zurzeit geltenden Fassung
• NDSchG = Nds. Denkmalschutzgesetz vom 30.05.1978 (Nds. GVBl. S. 517) in der z. Zt. geltenden Fassung
• BauvorlVO = Bauvorlagenverordnung vom 22.09.1989 (Nds. GVBl. S. 358) in der z. Zt. geltenden Fassung
• PrüfeVO = Verordnung über die Einschränkung von Prüfungen im Baugenehmigungsverfahren (Prüfungseinschränkungs-Verordnung -PrüfeVO) vom 06.06.1996 (Nds. GVBl. S. 287 in der z Zt. geltenden Fassung
• BauGO = Baugebührenordnung vom 13.01.1998 (Nds. GVBl. S. 3) in der z. Zt. geltenden Fassung
• NNachbG = Niedersächsisches Nachbarrechtsgesetz vom 31. März 1967 (Nds. GVBl. 1967, 91) in der zurzeit geltenden Fassung
• AllGO = Allgemeine Gebührenordnung, Neufassung vom 25.10.1995 (Nds. GVBl. S. 335)